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各奥林匹克花园项目公司：
近期国家不断出台针对房地产市场的政策措施，加大了对房地产市场的调控力度，尤其是对于投资性需求进行遏制。针对近期频频出台的政策，我们经过讨论研究，对下阶段可能出台的政策和各个奥林匹克花园项目下一步工作提出如下分析和建议：
一、 关于下一阶段可能出台政策的分析
下一阶段出台政策的核心将会围绕如何控制房价过快上涨、如何遏制投机投资性购房为主，具体如下：
1、 信贷政策方面
在按揭贷款方面，国务院14日常务会议已经确定实行更严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。不排除近期房价上涨过快的一、二线城市出台更加严格政策的可能。开发贷款方面，不排除进一步收紧的可能，对于高档、非普通住宅的贷款会设定更加严格的审批手续。随着通胀预期和房地产价格上涨过快压力，不排除近期出台加息政策的可能性。
2、 税收政策方面
根据4月14日国务院常务会议精神，首次提及加快研制制定合理引导个人住房消费的税收政策。我们认为下一步可能出台的税收政策为：
1）房地产保有环节税费：年内有可能在北京、上海、广州、深圳等房地产价格上涨过快的一线城市开征物业税和不动产税政策；
2）房地产交易环节税费：年内有可能严格二手住房交易个人所得税严格按照收益20%征收，考虑对高端住宅二次交易收取暴利税、豪宅特别消费税等；
3、 土地政策方面
由于房价上涨过快使得土地招拍挂政策也受到了非议，业内人士猜测：在“招、拍、挂”三种方式中，国土部门可能更倾向于使用招标方式。而在原本按照“价高者得”原则制定的拍卖、挂牌交易中，利用“有限次举牌”规定调整的可能性较大，即通过控制开发商现场竞买土地时的举牌报价次数，防止拍卖地块报价节节升高。
保障房的土地供应将增加，同时可能出台商品房项目必须配建一定比例的保障房政策。
二、近期工作的建议
第一，考虑到目前房价过快上涨已经引起国务院的高度重视，新的更加严厉的调控政策正在研究制定中，建议目前有存量房的项目加快销售、签约和回款速度。对于准备开盘项目，建议加快工程进度，尽快开盘销售，销售价格的制定要谨慎，要与当地政策紧密结合。对于正在前期手续阶段无法在短期内开盘的项目则可以按照既定计划开展，虽然近期会有所波动，但是保证房地产持续稳定发展的基调没变，房地产市场长期看好。
第二，考虑到信贷政策有可能进一步收紧，建议正在办理项目开发贷款的项目能快则快，尽一切可能加快贷款审批和放款速度。关于按揭贷款，建议同中介公司和银行做好工作，加快申请和办理速度，尤其是房价上涨过快的一线城市。对于有商业部分的项目能按揭销售的抢时间尽快开盘销售，抢在政策出台前实现销售和资金回笼。
第三，考虑到因为目前房价上涨过快，引起了可能对土地招拍挂政策的调整，建议各个项目密切关注。对于按照现场竞价拍卖的方式来进行的土地公开出让，建议考虑暂时观望，等国土部门对土地出让方式有明确态度后再考虑。
第四，对于有条件的项目可以考虑积极争取介入政府政策性保障住房的开发建设。
中体奥林匹克花园集团
二零一零年四月十六日
附件：关于近期房地产政策一览
国务院14日常务会议指出，近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险。这既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力，投机性购房大量增加有关，必须采取更严格、更有力的措施，坚决遏制部分城市房价过快上涨。
会议确定实行更严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。
国土部4月15日公布2010年全国住房用地供应计划：据统计，全国30个省、市、区（西藏除外）2010年度住房用地计划拟供应量为大数18万公顷。与去年全国住房实际供地76461公顷和前五年平均年度实际供地量54650公顷相比，有大幅度增加。保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房占比超77%，中小套型商品房计划供地总量80431公顷，超过去年全国实际住房用地总量（76461公顷）。在全国住房用地计划中，保障性住房用地为24000多公顷，与去年相比增加一倍多。其中，经济适用房用地占保障性住房用地总量的71%，廉租房用地占保障性住房总量的29%。2010年中央将下达300万套保障性住房（含廉租房和经济适用房）建设任务。
国务院总理温家宝4月14日主持召开国务院常务会议，再次提及房地产政策，坚决遏制住房价格过快上涨。各城市政府要切实负起维护房地产市场健康发展的责任。加强住房保障工作，增加住房建设用地有效供应。实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。
北京银监局近日发通知要求各家银行严格实行二手房贷款先抵押后放款制度，严禁向非住宅项目发放个贷，防范购多套住房并向不同银行申请多笔房贷。
根据这份通知,银监局要求,银行在办理二手房贷业务中,必须严格执行“抵押在先、放款在后”制度,在办妥二手房贷款中所对应房产的抵押登记、取得房屋他项权利证前,不得向借款人发放二手房贷款。
严禁向非住宅项目发放个人住房按揭贷款,严格执行《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》相关规定,要防范借款人购买多套住房并向银行申请多笔个人住房贷款所引发的风险,在个人住房贷款前调查和贷款审批过程中,防止借款人隐瞒实际购房和贷款情况,利用时间差向不同银行同时申请办理多笔个人性房贷享受首套待遇和超出自身还款能力购房引起的风险。
北京银监局要求,各银行需在本月20日前完成个人住房贷款业务流程及相关管理制度,提高个人住房贷款业务风险管理能力,规范个人住房贷款业务市场竞争行为。
住房城乡建设部4月13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设。其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点；同时，要求遏制部分城市房价过快上涨。要在努力增加普通商品住房供应的同时，着重加强需求管理，实行更为严格的差别化信贷和税收政策，抑制投资投机性购房，进一步加强市场监管。房价过高、上涨过快和住房供应不足的城市，限制购置多套房或大批量购置住房的炒房行为。对捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为，要公开曝光，严肃处理。
保障房用地计划：3月22日，国土部召开国土资源系统视频电话会议，再次强调要加强房地产供应和监管。首次提出要制定保障性住房供地计划，用地计划公布前不得出让住房用地，并且还将在部分城市开展试点，坚持和完善土地招拍挂制度。
3月22日，国土部召开国土资源系统视频电话会议，再次强调要加强房地产供应和监管。首次提出要制定保障性住房供地计划，用地计划公布前不得出让住房用地，并且还将在部分城市开展试点，坚持和完善土地招拍挂制度。
78家央企退出地产：3月18日，国务院国资委明确提出要求：除16家以房地产为主业的央企外，还有78家不以房地产为主业的央企要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产市场。市场各方大都在第一时间将此作为利好消息来解读，不少专家认为国资委此番表态，是对于民怨的一种回应，显示了政府调控房地产市场的决心，对其他"不务正业"的国有企业将有敲山震虎之效。
国19条：3月10日，国土资源部出台整治房地产用地的专项文件——《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(以下简称“国19条”)，全文包含19条土地新规，明确了保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求。
首套房契税优惠收紧：3月9日，财政部、国家税务总局日前联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，通知指出，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
七折利率优惠取消：中国银行2月3日向《经济参考报》记者证实，将首套房的优惠利率由7折升至8.5折，并给出官方解释：为进一步落实差别化信贷政策，优化贷款结构，中国银行近期对个人住房贷款利率定价进行了适当调整，降低了个人住房贷款的利率优惠幅度，区分贷款用途、区分客户信用状况实行差别化定价。
改善性住房优惠收紧：2008年12月20日国务院办公厅发布的131号文件明确：加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。
也就是说，在131号文件中，如果第二套住房是改善型住房，依然可以享受首付比例最低两成，贷款利率打7折的优惠。 然而，在2010年年初的“国十一条”中，只要是已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。借助改善型住房的名目获取信贷优惠不复存在。
存款准备金利率上调：今年1月和2月，央行连续两次上调了存款准备金率，且已达到16.5％，距历史最高的17.5％仅一个百分点之遥。对于房地产的影响在于,控制了银行贷款量,影响到开发商开发贷款,增加开发商贷款压力。
今年1月和2月，央行连续两次上调了存款准备金率，且已达到16.5％，距历史最高的17.5％仅一个百分点之遥。对于房地产的影响在于,控制了银行贷款量,影响到开发商开发贷款,增加开发商贷款压力。
《住房保障法》起草：1月29日，清华大学法学院教授王振民透露，我国已经开始起草《住房保障法》，明确规定各级政府如对住房保障不力，将被追究法律责任。与此同时，各地对保障性住房也给予了前所未有的重视。
保障性及普通住房不低于住宅用地70%：国土资源部1月21日发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，城市申报住宅用地时，经济适用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于70%，并应按照产业政策严控高污染、高能耗及过剩项目用地；还要求提高用地报批效率，缩短报批周期，同时，城市申报下一年度用地时，完成征地率和供地率分别应达60%及40%；通知还明确了各级政府部门权责。
国五条：1月10国务院发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确提出加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展的五条措施。这是国家在今年出台的首个调控楼市的政策，被业界称为“国五条”。其中最关键的是明确二套房贷首付不得低于4成，二套房认定以家庭为单位计算；打击开发商的囤房和囤地，取得预售的商品房要一次性推出市场。
1月10国务院发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确提出加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展的五条措施。这是国家在今年出台的首个调控楼市的政策，被业界称为“国五条”。其中最关键的是明确二套房贷首付不得低于4成，二套房认定以家庭为单位计算；打击开发商的囤房和囤地，取得预售的商品房要一次性推出市场。
严格二套房贷：1月10日下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国11条），除了规定二套房贷首付款比例不得低于40%外，在贷款利率方面则明确表述为“贷款利率严格按照风险定价。
明确首次购房标准：从2010年开始，首次购房标准以户（夫妻带未成年子女）为单位认定。相关部门表示，此项政策主要是为契税等相关优惠政策提供配套标准。此次界定标准从“个人”变为“户”，将首次购房的人群进一步缩小，这将会把一部分原本打算打擦边球的购房者挤出购房队伍。
二手房营业税优惠取消：今年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年，个人购买不足五年的非普通住房对外销售的，国家将全额征收营业税。这意味着，国家于今年元月起对二手房转让营业税实行的优惠政策到今年12月31日终止，其他住房消费政策继续实施。
物业税酝酿开征：物业税“空转”工作将推广至全国，这是物业税“空转”试点工作6年多来迈出的一大步。此前，在去年12月14日的国务院常务会议上,房地产行业调控再度成为决策者关注的问题。昨天传出的这一信息表明,久议不决的物业税开征步伐开始提速，物业税或成为强力遏制高房价的“巨斧”。
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