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　　经营城市是目前中国城市化进程中的热点问题，它关系到城市的未来发展与生存空间。土地是城市的最大资源，经营好城市的土地是城市发展的关键。那么，如何让有限的土地实现价值最大化？又该如何经营城市，以树立起一个城市的独有品牌？在地产开发必须与城市发展相结合的大背景之下，这是地产开发商们必须面对和解决的问题。

　　人物简介：

　　中体产业集团副总裁、

　　中体奥林匹克花园集团总裁

　　城市土地开发水平亟需提高

　　近年来，随着中国城市化进程的加快，城市土地开发从最初的造房、造园、造区，演绎到如今的造村、造镇、造城运动。每一次进步都推动了城市的发展，而每一次跨越也都伴随着沉重的代价。“尤其是最初的土地利用，往往表现为较低层次的房地产开发，突出的特点是零星而无序，造成难以更改的城市布局和景观错误。对旧城的破坏和改造，更是让人痛心疾首。”陈顺如是说。

　　陈顺坦言，虽然说中国房地产业在不断碰壁中逐渐成长壮大，并走到了从产品时代向品牌时代过渡的路口，但是对土地的低级开发仍在延续。不少城市对土地市场化的认识仍停留在“土地拍卖、转让”的形式上，缺乏总体规划和实施意识；或者是意识上已经觉醒，但认识水平和实践能力却大打折扣，表面化的操作和跟风比比皆是。另外占大多数的小地产开发商仍是“小米加步枪”，受资源限制或思想观念的左右，制造出一个又一个负价值的“城市错误”。

　　“这时候，如何经营土地、经营城市的问题被放到了中国市长们的案头。”陈顺直言，土地经营、城市经营的成功与否很大程度上取决于这个城市的地产开发商的开发水平。因此，如何正确理解什么是土地经营以及什么是城市经营，如何将地产开发与城市经营有机地联系起来，是地产开发商们必须了解的问题。在陈顺看来，随着城市化、市场化的加快，政府经营城市必须借助企业与市场的力量，而房地产开发商，特别是实力雄厚的优秀开发商，最具备配合政府开发、经营城市的综合素质与能力；其次，随着房地产开发商实力与规模的不断增长，一些地区已出现房地产企业主导的“新造城运动”，这与政府所倡导的城市经营殊途同归。

　　品牌开发商提升城市多重价值

　　在目前新一轮城市开发热潮中，不少城市提出了新的造城计划。陈顺，那些计划造城的城市应该邀请一些大型品牌开发商去进行城市开发。因为大型品牌开发商在城市开发建设方面具有相当经验，邀请他们去进行城市地产或基础设施建设，将有利于这些城市提升自己的价值。他自豪的说：“奥林匹克花园作为国内复合地产的领先者，在运用体育资源经营城市方面具有独到之处。”

　　据他介绍,奥林匹克花园品牌创始于1999年的广州奥林匹克花园，历时十年发展，现已得到消费者、投资者的认同和接受，成功创立了房地产市场中独树一帜的品牌。目前，奥林匹克花园已基本完成了全国范围内的点线布局战略，在全国主要的房地产市场中形成了一定的品牌影响力和市场份额。截止2009年6月,奥林匹克花园已覆盖了21个省、4个直辖市，共计58个项目。陈顺说，回头看奥林匹克花园走过的历程，可以发现其对城市价值的提升非常明显。

　　首先，提升了项目所在城市的城市品牌。陈顺说，奥林匹克花园作为中体产业精心打造的优秀房地产品牌，目前已成为中国房地产市场上复合地产的杰出代表。每一个奥林匹克花园社区中的体育公园、大型运动城等几乎都成为了喜欢休闲娱乐消费者的消费热点。奥林匹克花园的发也是城市发展的有机组成部分，符合城市发展的长期利益，体现了生态与发展的结合。奥林匹克花园同时还为城市带来非同一般的活力，以其所崇尚的体育健康主题成为新生活的领跑者。陈顺强调，目前奥林匹克花园以及中体产业的其它资源在其所在的行业都已经成为响亮的品牌，具有很大的不可拷贝性和不能替代性，但合作的平台却具有完全的开放性。城市引入奥林匹克花园并且通过开发奥林匹克花园的正确引导，将大大充实城市品牌，打造城市国际形象，提升城市的知名度。他坚信，奥林匹克花园将是建设花园城市、旅游城市的引擎工程。

　　其次，提升了区域土地价值，使项目区域土地资源使用率达到最大化。陈顺表示，目前，奥林匹克花园确立了郊区化的发展方向和大规模片区开发发展战略，这为城市的发展规划和社区重组提供了新契机。如果城市能借助奥林匹克花园开发产生的带动效应，新的城市组团中心展现在城市发展的蓝图上，土地的统一规划利用、区域功能的合理分布、市政配套的一次性到位，将大大提高土地资源配置的合理性，使土地资源的使用效率达到最大化。陈顺还强调，奥林匹克花园开发启动了城市新的组团中心开发进程，使组团中心在房地产投资和消费者关注两个方面都产生了巨大能效。这不仅会让土地出让价格大幅度攀升，还为城市组团发展积聚资金创造了良好的条件。“奥林匹克花园在各地区开发，更结合了当地城市组团发展进程。”一方面，奥林匹克花园为邻近的产业区提供品质优良的健康社区，使产业区域本身更加完整，吸引产业投资的能力大大加强；另一方面，奥林匹克花园大规模开发本身比如商业街、美食街等商业配套为产业组团吸引房地产上下游企业和生活服务产业提供了机会。

　　“不可否认，目前由于全国许多地方日常所需的体育运动场地和设施还不够完善，阻碍了群众培养良好的健身习惯”。鉴于此，陈顺说，奥林匹克花园有意识地选择体育规划用地或大型居民小区，进行科学规划、建设群众喜欢的运动设施，把全民健身活动与群众日常居住、生活结合起来。这一方面可以加强群众社区的体育配套设施建设，另一方面有助于群众更方便、直接、科学地从事健身活动，提高生活质量。

　　运用软硬件资源经营城市

　　他说，就硬件资源而言，奥林匹克花园的独有优势主要体现在四个方面：一、场馆建设。中体产业股份集团和中体奥林匹克花园管理集团可为地方政府建设体育场馆，它们将大大提升当地的体育场馆档次，既推动体育事业的发展，又促使周边土地增值，争取更大的利润。二、训练基地。中体产业股份集团和中体奥林匹克花园管理集团可根据地方政府的要求，在各方面符合要求的情况下设立各运动队的训练基地，发展当地体育产业。如惠州奥林匹克花园的国家羽毛球培训基地。三、奥林匹克花园运动城。奥林匹克花园运动城作为运动主题区的体育会所，其功能是以运动为主，配以娱乐、休闲，它是每一个奥林匹克花园的标志，是综合性的场馆，包括健身、生活休闲、娱乐、公寓或酒店等，运动城属于项目的运动会所，里面包含各种体育设施；健身场馆可采用中体健身集团所拥有的资源进行经营；休闲、娱乐其它配套可增加大厦的赢利点，使得配套也可产生利润，超越普通会所概念，形成奥林匹克花园独特优势。四、公共体育设施，属于完全公益性质，包括几乎所有的室外场地和器材，如游泳池、篮球、排球、门球、羽毛球、健身路径等，均对社区居民免费开放。

　　在软件资源方面，陈顺表示，奥林匹克花园的独有优势也体现在四个方面：

　　二，社区运动健康的专利技术。国家体科所专业检测技术和运动处方软件、运动健身会所经营管理模式及软件、奥林匹克文化体系、低成本设备采购平台、体育明星的光环效应、及政策支持系统、民办非企运作模式等共同构成了打造奥林匹克花园运动城核心优势的“软件包”。国家体育总局体育运动项目规划与建设专家、国家体科所运动医学专家、运动健身行业投资策划专家、运动健身会所管理咨询专家、专业化的运动指导员、私人教练、职业化的会籍销售团队和源源不断的体育专业人才可以为各地奥林匹克花园提供强大的智力支持。

　　陈顺一阵见血地指出：“经营城市并不是简单的‘以地生财’，也不是单纯地追求土地资产价值，而应兼顾经济、社会和环境综合效益，使城市日益变得宜人居住，变得有魅力有吸引力”。诚然，城市在政府的经营之下，迫切需要一批包括地产开发商在内的优秀企业共同努力，将产品转化为商品，将城市建设由简单的生产过程转变为资本经营过程，才能使城市向着可持续的方向发展。未来的城市经营也必然是一个政府与企业双赢的过程。