时  间： 2008年11月30日

地  点：新国展搜房展位

■主持人：今天欢迎大家来到我们新浪的住交会现场，提起奥林匹克花园，大家都非常了解，奥林匹克花园是房地产领域非常著名的品牌。因为在居住领域，奥林匹克花园倡导“科学运动 健康生活”的开发理念，并在房地产领域积极实践，形成了全国连锁的发展格局，成功创立了房地产市场中独树一帜的品牌，在我们房地产市场上取得了非常好的成绩。目前奥林匹克花园在全国覆盖21省，44个城市，共有56个项目，累计销售面积达240万平米，销售额达到110亿元，在未来的五年到十年内，将发展到100到120个项目。

今天我们请到现场的各位嘉宾是来自各个城市的掌门人，首先介绍一下到场的各位嘉宾。上海奥林匹克花园总经理陈穗建、江西奥林匹克花园总经理任小军、昆明奥林匹克花园董事长邓勇、常州奥林匹克花园副总经理章俊杰、松原奥林匹克花园副总经理吴明、周口奥林匹克花园副总经理燕宁。

还有一个月，2008年就要过去了，大家在这一年当中，预期的目标是否达到了呢？

■陈穗建：对于我们上海奥林匹克花园来说今年的目标基本完成，由于今年的市场有点变化，全国的房地产市场低靡。但是对我们上海奥林匹克花园今年销售目标没有改变，我们原来的目标是销售662套，现在已经完成570多套的销售。今天上海奥林匹克花园销售额已经达到五个多亿，应该说我们的目标还是达到的，还有一个多月的时间。我感觉在市场不太好的情况下我们取得这样的成绩，主要原因有两个方面，一个是品牌影响力，另外一个是我们的品质，我们这个项目有非常好的口碑资源。今年在市场不太好的情况下，但是目标我们还是基本完成了。

■主持人：上海奥林匹克花园在上海市场取得了很好的业绩。那么，我们知道江西奥林匹克花园的雅典海岸曾创下了33秒销售一套的神奇业绩。请任总给我们详细谈谈。

■任小军：我个人最大的感觉是相信品牌的力量，去年市场是全线飘红，大家都可以取得不错的收益。在今年这个市场上，这个时候更加相信品牌力，08年前两个月一直还是热销的情况。我们从春节到现在，9月10月销售额超过12亿以上，套数超过1100套，整个项目销售率，一直保持了这些年比较高。对于我们的业主呢，同期的项目每个体量都是几十万平米以上，并不是说我们有多能干。而是因为我们具有超越性，正是因为品牌的力量，保障了整个项目在这个竞争的局面中，延续了一种热销的状况。因此，今年我们最大的感受是相信品牌。

■主持人：任总说的话对大家是非常有指导意义的。一个有品牌力的项目，不管在什么市场情况下，都会以稳健的状况发展。 9月20日，奥林匹克花园进入昆明，中国奥委会副主席屠铭德称昆明奥林匹克花园的建设会为昆明的健康生活方式起到积极的带动作用。我想请问一下邓总，08年有没有一些什么您值得骄傲的地方？

■邓勇：非常谢谢主持人给了我们一个非常高的评价。首先我介绍一下昆明奥林匹克花园这个楼盘。这个是08年奥运会以后，由中国奥委会副主席屠铭德所确定的一项奥林匹克花园的投资计划。这个投资计划中，将建设昆明的奥林匹克花园的奥林匹克博物馆，这个博物馆将会典藏2008年奥运会的一些文物和历史，以及中国申奥的一些图片、影像资料。通过这个博物馆的建立，使中国在奥林匹克中表现出来的一种蓬勃的力量体现了出来。在这种情况下，昆明奥林匹克花园，目前正在昆明积极选址。这个进展过程当中得到了包括昆明市政府的大力支持，在这个项目进展过程中。包括中体产业的领导，包括中国奥委会都给予了很大的支持。这个情况下，昆明奥林匹克花园，作为一个新的奥林匹克花园，借着这个奥运的契机，将有更大的发展。

针对目前国内的房地产市场受到美国次贷危机的影响。以及中国的四万个房地产企业，曾经有专家说，房地产企业起码要倒掉三分之一。在这种情况下，我想，作为我们奥林匹克花园，作为我们中体产业，如何在这个逆市情况下能够体现出，我们为什么还在新一轮的扩张。而且我们即将在未来三到五年的时间，把奥林匹克花园扩展到100个到120个奥林匹克花园。这样一个逆市扩张的计划，也说明了中体产业首先在这轮金融危机中所受到的影响是最小的。因为它所做的是一个复合的文化体育产业，而不是一个单纯的买房的过程。所以在这种复合地产抗风险能力较强。

第二个，奥林匹克花园作为一个标志性的产品，具有排他性。具有其他的一些品牌不可复制性，和唯一性。在我们前面56个奥林匹克花园的热销都已经证明了这一点。就像刚才我们的同仁提到的，我们相信品牌，在今天这种市场环境下，品牌具有两个特征。第一个就是标准。我们看现在在行业中生存下来的企业，包括麦当劳，肯德基，包括连锁企业当中的沃尔玛，家乐福。他制定了一个非常标准的一个流程。奥林匹克花园目前作为中国体育产业的第一品牌，已经建立了在体育文化地产这个产业中的标准。所以，这个是他第一个优势。

第二个优势就是连锁性，连锁性是最具有生命力的。地产非常讲究每一个地域的文化特征。这种连锁模式也是奥林匹克花园能够抵御风险的一个根本原因。时间的关系，我就先谈到这里，谢谢！

■主持人：提到常州奥林匹克花园，我觉得这个项目他在常州市有非常久远的历史。我记得03年的时候，在常州就掀起了一股奥林匹克花园热潮，当时的常州人为之疯狂，也创造了一个地产神话。我觉得章总在这方面应该是很有心得。

■章俊杰：我们是中国房地产第一连锁品牌。在房地产领域，我们中体产业第一点是房地产，第二个我们是绿色地产，我们是一个绿色的地产。从奥林匹克，包括这次奥运会，我们都倡导的是绿色奥运，人文奥运。第三个是人文住宅，我们倡导的是一种健康的住宅，这个人文的理念相当于一个绿色。

第二个说说品牌。我们不光是一个品牌的传播者，我们还是一个品牌的拓展者。我们奥林匹克花园在这几年不断发展壮大，我们都有是体会的。

第三点，关于品牌的体会。第一个品牌的建设和品牌的创新。常州奥林匹克花园大家也知道，一开盘一个小时销售了430套。第一个，我们在当年的市场上做了第一个精装修的住宅，这个也是一个创新。第二个，从常州奥林匹克花园，我们的产品都是创新的。我们一期的产品是，花园洋房。二期的产品是小高层。现在在当地市场上所有的开发商都认为我们常州奥林匹克花园的户型是最好的。第二是品牌建设，我们通过不断的积累认识到品牌的力量是无穷的。所以，后期建设方面，我们请了当地最好的建筑队伍。我希望这个品牌能够在全国都能够持续强有力地发展下去。我们不仅是一个项目，我们会拥有一片海。

■主持人：我们奥林匹克花园的品牌真是深入人心。前面每一位发言的嘉宾都深深体会到品牌的力量。接下来我们请松原奥林匹克花园的吴总给我们讲讲，我们知道松原奥林匹克花园在当地是有冠军社区之称的。请吴总给我们介绍一下。

■吴明：首先非常感谢新浪网给我们这样一个机会。其实今天是一个双喜临门的日子，一个是住交会开幕。第二个，今天我们第一批客户正式交房。这一刻我心情非常激动，也非常高兴，这个是我们奥林匹克花园一贯的，不管什么样的情况下，重视对客户的承诺。08年，松原获得了奥运火炬传递城市的资格，而且圆满成功地完成了。第二个我们成功地聘请了前奥运冠军孔令辉作为我们的名誉形象大使。第三件事，我们在松原做到了松原当地造最好的房子，最好的小区，客户非常满意。在这样的基础前提下，我们的销售业绩和销售量也非常满意。每一期推出的产品基本在一个月就会销售60%以上。第二个，我们的销售价格高于市场同行的20%到30%。而且还有一个，下半年全国市场都在喊跌，但是我们这个项目不但没有降价，反而是逆市涨价。最后三个月我们一共涨了三次，而且每次涨价带来的都是热销。

目前，最近的三个月，我们每个月都可以实现20套以上的销售量。这个是奥林匹克花园这样一个品牌的力量的一种体现。

■主持人：我觉得一个项目敢在这么一个形势下连续涨价，绝对是依靠的对项目的极大的信心，以及对我们品牌的坚定的信心。接下来请周口中奥广场的燕总给我们讲讲。

■燕宁：首先这个项目是奥林匹克花园将体育场馆建设加住宅商业，三位一体的模式。到现在，体育场馆运作已经有一亿两千万的场馆投资建设了。还在跟政府洽谈酒店、以及周边配套。预计总投资额是七八个亿范围内。所以周口奥林匹克花园是代表着未来一个投资城市，投资新区，投资城市未来得发展趋向。

■主持人：燕总非常的谦虚，对自己的项目就像跟自己的宝贝一样，藏着不肯跟我们多说一点。说完过去，我们就要想到将来了，因为大家知道今年的形势其实是不太好的。因为全球的金融危机，尤其是我们的房地产行业受到的影响比较大，很多人持币待购。我们相信我们的网友也非常想听听，我们各个奥林匹克花园的项目09年有什么样的比较好的展望和预测的呢？

■任小军：对于09年，我觉得应该是机遇与挑战并存吧。对于整个市场来说，随着金融危机的进一步演化。对于我们奥林匹克花园来说，我个人觉得，机遇大于风险。我们是奥林匹克花园，08年给我们的感受是相信品牌的力量，正因为品牌是有力量的。09年我觉得，一个是稳，整个市场是逐步见底走稳的一个态势，因此在这个前提下，老百姓的观望情绪会减弱。这种刚性需求得到了一个释放，这种心态的压抑感得到放松，老百姓购房需求得到了一个释放。释放的同时会有一个选择，同样的市场上，谁的产品性价比高？即使是同样的价格，同样的产品，我相信是品牌。不光是我们有信心，老百姓也对我们有信心。包括会不会不负责任呢，会不会漏水呢，会不会烂尾呢？所以老百姓相信品牌。所以，我觉得机遇大一些。同时对于我们整个奥林匹克花园集团来说，在这种弱势市场中，更有条件有机会去扩大的机会。优势的企业就是在这种逆市的环境下成长、爆发的。

■陈穗建：我认为市场，每个人有不同的看法，说实话，也很难很准确地判断。作为一个开发商，还是根据自己的判断来控制自己公司的开发节奏。如果觉得房地产现在已经是到了底部，明年可以复苏，那开发的脚步可以大一些。就我们来说，我们09年的计划和08年差不多。因为我们没办法扭转或者是控制这个市场，或者是改变这个市场，我们只能适应这个市场。明年是怎样的呢？我们的计划还没有改变。

另外作为一个购房者的角度，什么时候是底部呢？我认为只要你是需要的，在现在市场不是很明朗的情况下，你可以出手，该买还是要买。但是如果是投资的话，我觉得还可以等一等。

■邓勇：也快到年底了，开发商都忙着自己开始开始盘算了，怎么过冬。今年的冬天更现实一些，家里有余粮的，能够过个好年，余粮差一些呢，现在就忙着东拼西凑。整个目前国内的形势，四万家房地产公司，可能垮掉的现在只是一个比例的问题。我们有理由相信，可能最理想的情况是只垮掉20%，有80%的企业都生存下来了。但是有可能情况正好相反，垮掉80%。目前这个市场情况下，我们这个企业怎么过冬呢？十个字，叫市场很残酷，心态很积极。因为，现在在这种情况之下，客观的因素我们是改变不了的。但是，我们只能说我们主观上面能够保持良好的心态，积极地去面对一切有可能的风险。在新一轮的调控过程中，最终所生存下来的，这样的一批开发商，才是真正能够经得起市场考验的。而且最终他们会变得更强大。这种情况下，我刚才谈到了，作为中体产业，作为奥林匹克花园，我们的项目也像大多数的房地产开发商一样，也都不同程度地遇到了一些，市场份额下跌，老百姓的观望。但是我们坚信，这些都是暂时的。因为在我们今后的过程中，我们现在更多的也是靠我们可能在技术性的一些手段。比如我们内部的成本控制上面，虽然我们现在不能再追求卖高价了。但是昨天我参加全国工商联住宅产业会的时候，有嘉宾说开发商不在于市场怎么样，而是在于项目怎么样，有的项目可能市场缩水30%，但是项目并没有缩水。既然房地产市场注定要回归理性，在利润区域平衡的情况之下，如何生存下来，最简单的方式就是开源节流，一方面进一步地创新，在产品的创新，市场份额的创新，在目标消费人群上的创新，增加客户量。节流就是节约成本，以前大家很不注意成本问题，招待费高一点，没问题，反正能赚钱。这种情况下，控制成本，可能在支付工具上，在一些和配套商的战略合作商，在对内部管理上大幅度压低要求。我们的控制成本如果降低50%，我们在市场份额上猛攻强占10%，最后哪怕市场价格再跌20%，我们的利润还是一样的。现在房地产企业的生存之道，每个企业有每个企业的活法。但是我相信最终活下来是最受市场认可的。

■主持人：我觉得邓总给各位同行提供了一个可以借鉴得很好的办法。接下来请吴总谈谈。

■吴明：确实在当下市场形势非常严峻的情况下，看到很多的同行人，有的抱团取暖，有的卖地求现金流。有的要面临被并购的危机。今天能够坐在这里接受新浪网的采访，我们所有奥林匹克花园的同仁们应该是感觉很幸福的。在这么寒冷的冬天里我们可以保持一个比较平和的心态，坐在这里畅谈。我觉得这其实已经是一种成功，也是值得庆幸和骄傲的。对每一次危机都是重新制订规则，重新决定你这个企业在市场中的地位的一个契机。这个就像大海退潮一样，就可以看出谁在裸泳。这样的情况下首先看一个企业本身的本质，第二个你能不能适应环境，改变自己的体制。这个时机，就是市场逼迫你必须去提升自己的势力，必须挤压成本，挤压利润的情况下还要满足客户的需求。而且越是利润低下的时候，比房价高歌猛进的时候更挑剔。现在客户有很多很多的时间跟你沟通，询问每一件事情，每一个细节。我觉得这个时候确实对我们提出了一个挑战。但是，我觉得正是在外部环境，在我们自身的生存要求下，这个时候我们如何提升自己。这个对于我们是一个非常好的机会。

在高歌猛进的情况下，市场不要求做这个事，而且是暴利，谁有工夫做这个事呢，大家数钱都数到手软。而在现在这个情况下，某种程度上我们很需要这样一个冬天，社会必定要分工，不可能四万家同时在市场上提供良莠不齐的产品，这个对消费者是不公平的。从我们的角度来说，我们希望这个寒流快点结束，但是同时我们也希望借助这个机会，能成为国内房地产一线当中的一线。

■章俊杰：我总结四个字，一个是稳健，一个是成长。我们深深体会到稳健是非常关键的，从我个人来说话，这次危机不光是一个金融危机，而是一个信心危机。我们判断整个形势，从我个人观点，我认为美国是一个活跃生产力的国家，他是一个消费性的国家，他没有国家工厂。他无限制地印刷美元，总有一天这些美元会回到他的国家，这是一个美元崩溃的时代。未来的市场在哪里，就是一个新兴的市场，就是党中央提出的，稳定增长，保持增长。新兴市场包括中国，巴西，印度。中国的房地产行业作为一个支柱行业，这个行业拉动了各个行业，交通、建材、银行等。在这一轮调整过程中，是一个财富重新分配的过程，这是一个社会财富的重新分配过程。对普通的老百姓是一个财富的分配对我们开发商是一个洗牌的过程，也是一个增幅分配过程。谁能够笑到最后，谁能够不被海浪卷走，首先是一个策略的问题。所以，刚才我提到了稳健和成长。包括我们常州奥林匹克花园，我们公司的目标是八千万，目前我们销售是七千万。当然在后续的开发以及投资方面，我们也是按照集团的要求，积极投入到品牌建设中。在整个未来发展的形势下，我认为成长是非常关键的，稳健性的成长是一个公司的持续目标。这轮的调整，我个人判断，至少有将近两年左右的时间。因为从97年香港金融危机，他的时间很短，但是实体经济02年才恢复过来。但是在中央这次强有力的政策上，我们是一个成长性的国家，我们是一个成长性的行业，房地产是拉动整个国家新兴成长的行业。我们能不能最终笑到最后呢？我们能不能成为一个领先者，还是提到一点，我们是一个责任地产。品牌是什么，品牌是责任。我们提供的是一种优质的生活，而不仅仅是一个钢筋水泥。就像奥林匹克精神一样：更高，更快，更强！

■主持人：刚才在各位的发言中，我给各位总结了一下每个人说出的两个关键词。