图为专访现场

新浪房产讯 看地产风云，论楼市百态。“乐居关注”第七期将于1月12日15时隆重推出，此次将邀请北京知名业内人士做客新浪乐居，共同探讨二套房贷首付比例再次明确能否成稳定房价的杀手锏?

      精彩观点提前看：

      我觉得2010年跟2009相比会下降三层到三层左右的交易量，我们预估2010年二手房成交量会在18万套到20万套之间。下半年要看它的成交量落在什么位置上，所以下半年的房价是有待观察的。总之，上半年基本上会保持平稳的态势。———林倩

    房价越调越高肯定有个基础，就是以成交量作为基础。但以目前市场的成交量来看，我觉得它不具备这样的条件。以上半个月的成交量来看，整个北京市成交量跟去年1月份同期相比，其实它掉了两成多。整个第一季，比较乐观的看法是能达到3万套。以3万套的成交量来看，跟去年同期相比其实还是下调很多的。———林倩

    我觉得如果你是自住性的购房人，因为一般来说自住性的购房人不太可能在两三年之内把房子卖出去。以北京房地产市场波动周期跟境外发展比较成熟的城市相比，我们的波动时间短其实非常短的。我们的周期其实短得多。如果是自住性的购房人，你不考虑在短期内把分子出售，你现在买房子也不失为一个好时机。如果是改善性住房，我觉得要看今年银行也条优惠的线放在哪。即便是五年以上投资的投资人，今年买房也无所谓，你只要保有三五年，你一定还要等到下一波房地产涨幅的周期。唯一要考虑的就是，你打算一两年内短期获利的投机性的投资人，我们建议今年真的还不是你介入房地产市场一个很好的时机。———林倩

    过去调控力度最强的就是金融政策。之前还有过只要是外资或者境外人士统统都不准买。这三种以组合拳来说，不外乎就是三种的排列组合。我们认为2+3绝对是出手力度最大的。但又对每一个政策都保留了弹性空间，比如营业税，我们觉得它是高高举起，轻轻放下。三的部分在二套房利率方面又是模糊的。我们觉得即使在2+3的组合拳的调控上相继出台，但是感觉政府是即谨慎又小心的态度。不管你怎么排列组合，它还是有着力度上的差异。———林倩

　　我觉得真正最后对市场的影响，首付款可能是影响比较轻微的一个拳。———陈顺(博客)

    从2006年的国八条，到2009年底的国四条，到现在的国十一条，其实文件大体内容差不多。———陈顺

    从2009年年底，关于营业税从“二变五”开始，一路上，我们感觉出政府在调控房价，尤其是部分城市房价涨幅过快的态度上是明确的。———陈顺

    我记得前些天新闻媒体报道住房公积金这块是不受影响的。像刚才说的40%，实际上以前就强调过，但各家银行在执行的时候，最后到了30%，35%。关键还是利率的问题，上浮10%和下浮30%，中间实际上差了40%，这个40%实际上足可以动摇人们在消费的时候要考虑这个问题。所以刚才说各家银行可能还会就这个问题出台一些细则。我觉得真正最后对市场的影响，首付款可能是影响比较轻微的一个拳。———陈顺

    我觉得现在的政策跟以前有重大的区别，就是政府在所有文件里面提的第一条。第一条是加大政府保障性住房的供应量。什么是保障性住房这个也明确了。比如原来没有廉租房，现在有了廉租房。包括保障性住房里面的经济适用房，边界不是很清楚的，还包括两限房。现在北京市要求到50%，就是你在供应量里面有50%是社会保障性住房。上周明确了顺义一方面要建3万套保障性住房，一方面地铁要通到顺义。3万套，假如一套是60平米，再加上一些商业，实际上也是小200万平米，一个很大的规模。这是顺义的其中一个。———陈顺

    时间：2010年1月12日14：40

    地点：新浪乐居嘉宾聊天室

    主题：政策组合拳之二套房贷首付比例

    主持：新浪乐居编辑 吴濠见

    嘉宾：链家地产副总裁 林倩　

         中体奥林匹克花园集团总裁 陈顺

　   以下为本次访谈实录：

      主持人：各位新浪乐居的网友，大家下午好！新年伊始，1月7日，由国务院正式下发的关于促进房地产市场平稳发展的政策更加明确了二套房贷比例。今天我们请到了中体奥林匹克花园总裁陈顺先生和链家地产的林倩女士跟我们聊聊政策组合拳二套房首付比例这个话题。首先请两位跟网友打个招呼！

    陈顺：各位新浪乐居的网友，大家好！

    林倩：各位新浪乐居的网友，大家好！

    主持人：林总，链家作为代理公司，现在的二套房贷执行情况是什么样的？

     林倩：在08年底，09年初的时候政府出台了一些活跃二手房交易的措施，在09年上半年的时候，我们发现关于二套房的贷款并没有新的规定出台，但是各大银行在提贷款方面也有了一些优惠。其实绝大多数承办二手房贷款的银行在这方面没有做太多的调整。在首付款比例上从07到09年变化不大。但是在利率上，2009年各个银行不管是为了争取业绩还是为了提供二套房贷的优惠政策，在利率方面确实是有一些优惠出现。

　 在09年我们掌握这个下浮接近了0.7到0.75之间。这其实跟原来的1.1相比，它的优惠幅度还是挺大的。我们算了一下100年的贷款，按20年来算，大概五年下来这个利息接近5万块。但是到了09年第四季度，多数银行已经默默把二套房贷款的政策又收紧了。除了40%的首付款比例不变，在利率不变多数银行已经发生了变化，慢慢地收紧到了1.1的水平。目前比如国11条，从这个内容来看，感觉在态度和政策上似乎对二套房贷进行了收紧，但其实跟银行现行的措施并没有太大的差异。

    主持人：有专家表示，中国的经济还没有从危机中走出来，中国的重要支柱就是房地产，房地产这个政策不宜收得过紧，您是否认同这个说法？还有一个，这次国务院明确了二套房贷比例不低于40%，这跟之前的政策有没有关联呢?

中体奥林匹克花园集团总裁陈顺(博客)做客新浪乐居

       陈顺：从2006年的国八条，到2009年底的国四条，到现在的国十一条，其实文件大体内容差不多。国务院为了稳定房地产的健康发展，我觉得从中国经济结构各方面来看，从2009年来说，假如我们倒推365天这个时间点来看房地产这个市场怎么样，可能很多人都是很悲观的。包括多经济学家，不光对房地产悲观，包括对整个全球的经济，包括中国的经济都很悲观。我说2009年大概可以用这样的词语，出乎意料，意想不到。

     有一种说法，说2009年开发商做梦都能笑出来。一开始是束手无策，后来是意想不到，弄到最后是满天欢喜。应该说2009年，本来是中国经济和全球经济都很困难的一年，当时用到一个词叫百年不遇的金融风暴。后来中国房地产在中国的经济发展中实际上是唱了一台主角戏。

     我个人认为，实际上我们的政府和社会对某些高房价领域是采取了比较宽容的态度。但是高房价和涨得过快还是有区别的。如果你涨得慢一点，它可能就不会这样。太冷了，这天也不行，太热也不行，如同人特别胖不行，特别瘦也不行，要基本也一个适中度。

    国务院的文件，包括温家宝接受采访的时候，大家也用了这样的词，个别城市房价上涨过快，但如果不是过快呢，假如涨的幅度在一个时期内没有那么快，可能有些政策的出台就会慢一些，原来叫“抑制投机”，这次叫“扼制”，错依从方向上来讲还是有所区别的。

    2009年房地产市场确实在中国的发展中唱了一个主角。中国的国民经济发展，GDP这块，大概中国房地产贡献了10%。我觉得首先应该承认这个，中国房地产业，在2009年唱了一个主角。

    主持人：您刚才提到的炒房，我想问一下林总，国务院出台的11条，目的就是为了控制炒房。您是怎么看的？

    林倩：从2009年年底，关于营业税从“二变五”开始，一路上，我们感觉出政府在调控房价，尤其是部分城市房价涨幅过快的态度上是明确的。如果我们细心观察，也不难看出政府在做法上是非常小心翼翼的。这个小心翼翼的程度可能比07年底或者05年的调控要更小心翼翼，最主要的原因也是陈总刚刚讲的，房地产在整个国家的经济比重是不可忽视的。在整体的全球经济还没有明确出现一个复苏迹象的时候，政府也不愿意过多地打击房地产。从这次的国11条当中，我们也不难看出政府小心翼翼的痕迹。首先就是对二套房贷的利率甚至没有说到上浮到多少程度，把这个弹性交给了银行。

    第二，我们在这个国11条当中提出了一个差别化，但是这个差别化并没有明确地指出来，所以我们也感觉到政府不但保留了弹性，也给了观察市场变化的一个空间。政府还是希望在房价的涨幅上有所控制，但是在成交量上，政府还是希望它有一定程度健康的成交量。以北京市，我们估计二手房概在15万套到20万套之间，都算一个健康的成交量。

    主持人：您刚才说政府并没有强调利率，这可以用一个细则来说，接下来政府和各大银行会不会出一个细则？这个收紧的度应该在什么位置？

    林倩：我觉得今年总的贷款基调应该是收紧的。以今年总的贷款目标，7.5万亿来看，跟09年接近10万亿相比，其实这个目标值就已经下降了接近25%的目的值了。在这样的情况下来看，依照我们这两天跟银行联系的结果，感觉出银行最近也在商讨这个利率的政策。接下来可能会有一系列细则出来。

     主持人：刚才林总也提到了差别化。二套房首付不低于40%，并要求差别化的政策执行力。陈总作为开发商，能不能为我们广大网友介绍一下这个差别化到底是什么概念？

     陈顺：我个人理解，中央政府出台有关文件的时候，就像刚才林女士说的一样用词很谨慎。我觉得应该对房地产发展这块还是有爱护的考虑。差别化的问题就大了，多大叫差别化？我们用数量来说，假如10和9，也是有差别的。但数量级是属于一个数量级的。假如7和12，也是差别化。所以这个差别化是不一样的。

     所以这次提出来差别化，包括在税收、金融部门都要统筹来考虑，我觉得目前已经明确了首付款不低于40%的比例。假如说今后在买房的面积上，会不会在税收上出一些，假如我们现在的契税可能3%，中间有一些调整。原来北京市140是个差别化，叫普遍住宅和非普通住宅。今后可能你买面积大的房子，在契税方面会有区别。所以我觉得这个差别化，总体来说还是为了其健康发展会给一些，但是不管怎么说，整个消费主体不会因为差别化而受到更多的影响。我认为主体是指70%、80%这些群体，可能20%、30%的群体可能会因为这个差别化受到影响。但恰恰这20%、30%的群体又是有钱的，稍微差别化对他尽管有影响，但还不至于伤其筋骨。

    主持人：想问一下，这次国务院出台的这个政策在执行起来有没有什么困难？目前在这种形式下房屋价格能不能有所回调？

    林倩：我们可以来看一下2009年北京二手房市场成交量的结构。以09年来看，我们链家地产自己做的内部客户结构分析，我们认为非自住性的客户大概占了两成五的比例，剩下的七成五比例改善性住房占了30%。如果政府的政策是溢价保量，我觉得就要思考这个保量的基础在哪里？如果跟09年相比，能够在量的部分达到09年七成以上的，可能这个政策的基础希望抛去的就是差别化。所谓差别化，所要保证的不止是首次购房人，还要保证改善性购房人。如果我们把政策出台的时候，把改善性购房人差别化放在投机和投资那块，那对市场的影响就很大，可能对市场就会造成四成五左右，这不仅是对改善性购房能力的影响，对整体房地产市场乃至宏观经济都会有一个严重的影响。

    所以我们在这边也呼吁，不管是银行的利率，还是贷款方面的一些差别化，或是接下来的税费差别化，都应该考虑到保证改善性住房人群的权益。对于房价的影响，我觉得就实质面来说，第一，首付比40%，这个没有太大的变化。因为在09年下半年的时候，多数银行对购买二套房的首付比也是40%，但房价也是飞涨。所以它的影响不会太大。甚至在利率上，这次国11条没有提出一个明确的态度，我觉得这个也是谨慎的证据之一。从国11条的通知，来测试一下市场对这个通知的反应。虽然实质面感觉没有太多的冲击，但是就态度面，都让大家对2010年市场的态度产生了一个恐惧心里。但在去年12月中旬，营业税从二变五这个政策刚出台之后，一直到1月3号的那场大雪，业主态度完全没有熔化，他们还是对未来市场是非常看好的。现在很多业主到中介公司来做主动的侦讯，了解一下现在的市场状况究竟怎么样，所以在心里层面动摇业主和买受方的态度是起到了一定作用。我们预计今年二手房成交量会偏低，但会不会让房价有所下调，我们觉得比较保守的看法是房价走势阶段性喊停，但会不会影响房价的下调，我们要看它的成交量。

    主持人：下面这个问题是网友非常关注的，住房公积金贷款存不存在二套房贷收紧的问题？

     陈顺：我记得前些天新闻媒体报道住房公积金这块是不受影响的。像刚才说的40%，实际上以前就强调过，但各家银行在执行的时候，最后到了30%，35%。关键还是利率的问题，上浮10%和下浮30%，中间实际上差了40%，这个40%实际上足可以动摇人们在消费的时候要考虑这个问题。所以刚才说各家银行可能还会就这个问题出台一些细则。我觉得真正最后对市场的影响，首付款可能是影响比较轻微的一个拳。

    主持人：关于收紧政策带来的影响，大家都会揣测下半年会不会下跌，但是您作为开发商，对二套房贷的收紧有没有一些心里恐慌？

     陈顺：我觉得最近出台了这么多文件，咱就提二套房贷40%的问题，假如利率也按照原来统一的说法上浮1.1倍，我觉得肯定会受到影响。因为你产品不同，所受影响可能又不同。假如别墅这块，影响就小一些。因为有些人买别墅可能一次性付款，贷款很少。有些产品比较多样化，假如又有小户型，又有大户型，可能会受一些影响。

    首先，这个政策出台，我觉得肯定会起到一定调控的作用。就跟阀门似的，拧了一下还不行还要拧第二下。所以我个人认为这一下肯定会起作用，对于开发商来说也会受到影响。真正对开发商受影响的，不是我们今天的话题，实际上应该是国11条里面的其他几条，比如它要求不允许分单元，不允许分楼层卖，而要求一次性公示，把价格公开，这些到底怎么弄？现在我们去买房，问售楼员多少钱？他会抄一个数告诉你。有的开发商给业务员一张纸，这张纸可能就管三天。

  按照新的规定，假如一点不走样，到底怎么执行，到底怎么落实，我觉得还有一段时间。因为马上新春佳节要到了，可能消费者买房的动力也不多了，开发商卖房的劲也不足了，大家都在看其他家怎么明码标价的。因为它要求不允许分单元，不允许分楼层，实际上对我们做一手房的开发商来说，还应该研究这些，当然40%消费者肯定会受到影响，开发商也会受到影响。

    主持人：现在二套房政策已经收紧了，如果银行对开发商的政策也收紧，在这种双管齐下的情况下，对开发商会有什么影响？

     陈顺：现在已经有影响了。包括中国证监会对上市公司涉及到房地产再融资的问题，要征求土地部门的意见，意在把审批的链条加长，把通货率降低，把审批的时间放长，把门槛架高。实际上可能不像以前那么顺了。我觉得房地产开发商如果口袋里钱紧了，消费者再慎重了，可能市场就会箫条一些，至少从房价角度我认为是滞涨。有些开发商在现金上可能会在一段时间内打折。我觉得这就达到了调控的目的了

    主持人：林总，现在的房价已经呈现出了一个政策势，房价会不会因为政策的调控受到一些影响？现在有些专家认为房价越调会涨得越高，您是怎么看的？

     林倩：房价越调越高肯定有个基础，就是以成交量作为基础。但以目前市场的成交量来看，我觉得它不具备这样的条件。以上半个月的成交量来看，整个北京市成交量跟去年1月份同期相比，其实它掉了两成多。整个第一季，比较乐观的看法是能达到3万套。以3万套的成交量来看，跟去年同期相比其实还是下调很多的。以这样比较保守，大家对量比较悲观的看法来看，我觉得房价很难因为这种调控而出现越调越高的情况。反而不断的一些政策出台，对于从去年六七月产生的追涨心里，经由这几次的政策或者态度的喊话，在心态上面已经做了一个根本的调整。买方对于现在的市场其实是看坏的。总体来说，大家对于目前的市场应该是一个审慎的看法。

     陈顺：我之前也去了链家，跟他们聊天，他们说两月之前出一套房子，这些人争着来找，现在人不知道哪去了。我个人认为时间也是一个很大的因素，12月31号这个时间窗口不同于11月31号，这个时间窗口整整赶上两年恢复到五年的问题。所以我们看到很多税务部门，包括房地产建委交易部门，有的星期六星期天不休息，甚至交易服务到夜里12点。就跟股市一样，到12月31天，一下子就降下来了。这个时间窗口可能会受到很大的影响。所以我说1月份，无论是二手房交易还是其他房地产交易，可能量会少一些，相当一部分由于受心里上的影响，因为怕政策影响，赶在12月31号之前搭上了末班车，所以1月份交易会少一些。

     主持人：现在来说，09年下半年相继出台的政策，控制投机投机性政策，二位觉得政府还会出台一个什么样的政策来控制我们目前过高的楼市？还会出一个什么样的政策组合拳呢？

     陈顺：我觉得现在的政策跟以前有重大的区别，就是政府在所有文件里面提的第一条。第一条是加大政府保障性住房的供应量。什么是保障性住房这个也明确了。比如原来没有廉租房，现在有了廉租房。包括保障性住房里面的经济适用房，边界不是很清楚的，还包括两限房。现在北京市要求到50%，就是你在供应量里面有50%是社会保障性住房。上周明确了顺义一方面要建3万套保障性住房，一方面地铁要通到顺义。3万套，假如一套是60平米，再加上一些商业，实际上也是小200万平米，一个很大的规模。这是顺义的其中一个。

    目前我们遇到的情况就是政府保障性住房是无可非议的，在实实在在地加大供应量，而且这个供应量马上就可以看到。对于很多人来说要思考这个问题，您是吃自助餐还是到点到食堂排队买饭。您在食堂排队买房可能种类少一些，你要吃自助餐可能什么都有，可能贵一些。所以这些确实是我们每个人要思考的问题，你下一步要买房，你的居住问题到底是通过社会保障来解决还是通过商品房来解决，这是第一个，2010年和前些年有很大的区别，就是社会保障性住房真正地走到了人们的面前，而且这个量足够得大，有50%。

    其他方面，包括在税收方面，我觉得调还不管用，它可能会从你购买商品房的性质出发，产品的形态会发生变化，比如别墅或者类别墅的，在计税或者征税方面会出一些政策。这都是我自己所想到的问题。有些时候你看到很多女孩在减肥，越减越不降。其实这有很多方面的问题。

    我觉得我们首先从大的方向来说，不应该质疑政府调控的手段管用不管用，我们没有必要质疑。

    主持人：林总，您对陈总刚才所说的这种政策组合拳，有没有您独特的见解？

    林倩：我觉得从过去的经验和效果来看，我们可以把政府调控房地产市场的手段分成三大类。这三大类从第一类到第三类，它的力度是分阶段的。第一类是调控力度比较轻的，第三类是调控效果最好，力度也最重的。第一类基本就是增加供给量，这次最独特的地方解决政府很强调这个调控，要保证有住房困难的老百姓。但是从增加供给量这个手段来看，对于抑制整体房价来说是有限的，它应该是政府出组合拳的时候相对保证在住房需求方面有困难的一些群众。所以它应该只算一个福利措施。

     第二种是在税收上面去做调整，包括营业税、契税，还有最近讨论的物业税。它的调控效果显然比第一种要强得多。如果这种一次性的税收，它占了整体房价超过2%以上，它对房价的影响就会更趋于明显。

    第三种，过去调控力度最强的就是金融政策。之前还有过只要是外资或者境外人士统统都不准买。这三种以组合拳来说，不外乎就是三种的排列组合。我们认为2+3绝对是出手力度最大的。但又对每一个政策都保留了弹性空间，比如营业税，我们觉得它是高高举起，轻轻放下。三的部分在二套房利率方面又是模糊的。我们觉得即使在2+3的组合拳的调控上相继出台，但是感觉政府是即谨慎又小心的态度。不管你怎么排列组合，它还是有着力度上的差异。

    主持人：您作为链家的副总，您能不能给我们现在的购房者一些有效的建议呢？

     林倩：我觉得如果你是自住性的购房人，因为一般来说自住性的购房人不太可能在两三年之内把房子卖出去。以北京房地产市场波动周期跟境外发展比较成熟的城市相比，我们的波动时间短其实非常短的。我们的周期其实短得多。如果是自住性的购房人，你不考虑在短期内把分子出售，你现在买房子也不失为一个好时机。如果是改善性住房，我觉得要看今年银行也条优惠的线放在哪。即便是五年以上投资的投资人，今年买房也无所谓，你只要保有三五年，你一定还要等到下一波房地产涨幅的周期。唯一要考虑的就是，你打算一两年内短期获利的投机性的投资人，我们建议今年真的还不是你介入房地产市场一个很好的时机。

     主持人：好。下面我想请二位预测一下我们2010年房地产走势，它是否会依旧红火还是会有一些回调？

    陈顺：我觉得中央政府在这两年政策，09年叫“保增长”，2010年叫“稳增长”。一个保，一个稳，我个人觉得一个是主动，另外一个相对来说没有那么主动。另外一个，宽松还仍然是个主基调。所有这些都说明了中国经济，全球经济还存在一个不确定性。所以仍然在调整结构上促进消费。我认为2010年房地产市场可能在价格的表现形势上没有像09年后期涨得那么快，这是很正常的。

    第一，前面出台了这么多文件，包括金融的，包括财政的，包括税收的几大方面都会出台一些文件，我觉得在价格的表现形式上，应该说存在很大的滞涨问题。

    主持人：林总，请您也预测一下我们2010年的房地产市场走势？

    林倩：对北京2010年房地产市场我做一个大胆的预测，我觉得2010年跟2009相比会下降三层到三层左右的交易量，我们预估2010年二手房成交量会在18万套到20万套之间。下半年要看它的成交量落在什么位置上，所以下半年的房价是有待观察的。总之，上半年基本上会保持平稳的态势。

     主持人：一直居高不下的房价是否会得到回调，这个问题我们在政策执行过程中会让它揭晓答案，感谢网友收看今天的乐居关注，也感谢二位的到来！