奥林匹克花园合作内容与程序

作为奥林匹克花园品牌管理者，中体奥林匹克花园管理集团将为奥林匹克花园项目公司提供全程指导和顾问服务，核心合作内容如下：

中体奥林匹克花园管理集团所提供的所有服务都是顾问式服务，项目运营管理方面的大量具体工作有些是需要奥林匹克花园项目公司去完成，而有些是需要相关合作单位去完成的。

下面从房地产开发的各个阶段和房地产开发的各个方面介绍中体奥林匹克花园集团提供服务的具体内容。

房地产开发的各个阶段提供的服务内容：

第一阶段  市场定位研究与总案策划阶段

与项目策划公司一道，协助奥林匹克花园项目公司进行详细的市场调研，并进行深入的市场定位研究工作。与奥林匹克花园项目公司共同研讨商定，形成市场定位的方向性决策，完成市场调研报告，并组织专业人员参加项目定位研讨会，确定市场定位、产品定位、细分市场定位、目标客户群定位等。

协助进行规划构想，明确各种限制性因素和基本可行条件，同时根据对现状的认识，开放性讨论现有各种规划构想，进一步明确项目可能性发展方向；

与奥林匹克花园项目公司、项目策划公司以及设计公司共同探讨项目的核心概念，并对建筑设计单位的初步规划设计提出建议；

协助奥林匹克花园项目公司拟定开发计划和资金运作计划，并对销售进度和价格目标，开工安排及前期销售准备等工作提出建议。

协助奥林匹克花园项目公司相关报批手续，争取优惠政策。

向奥林匹克花园项目公司推荐并选定一些必要的合作机构，包括媒体中介公司、广告制作公司、销售中心设计公司、销售软件公司、销售代理公司、物业管理公司等。

根据市场定位方案和产品建议书，通过召开研讨会等形式，形成项目的总案策划报告。

第二阶段  规划设计阶段

通过与设计单位的定期研讨会和不定期交流，参与项目方案的总体规划设计的讨论，并对总体规划方案进行全面的论证，由奥林匹克花园项目公司、中体奥林匹克花园管理集团、设计单位共同研究、修改、确定产品设计，使产品系统设计定型，达到可以支持建设和销售的要求，形成总体规划设计方案的成果图件，最终形成报批方案。

第三阶段：销售阶段

（一） 销售前期

与奥林匹克花园项目公司、项目策划公司共同商定项目推广和销售管理运作模式。

汇同项目策划公司、广告公司等与奥林匹克花园项目公司共同商定根据产品特点提出的项目市场形象设计及整体推广方案建议。

对售楼处及样板楼设计、结构施工、装修装饰设计提供建议。

对模型、效果图、户外广告制作、工地包装提供建议。

对项目VI设计提供建议，并提供其他奥林匹克花园的广告设计参考资料。

汇同奥林匹克花园项目公司、代理机构制定开盘策略、开盘形式，策划并筹备开盘活动。

（二） 销售培训

由奥林匹克花园项目公司和销售代理机构对销售人员进行系统培训，销售业务主要培训内容包括：房地产专业知识培训、销售流程培训、销售技巧培训、销售模拟等。

中体奥林匹克花园集团可以为奥林匹克花园项目公司提供必要的销售培训建议。

（三） 销售执行阶段

在奥林匹克花园项目公司、策划机构以及相关单位完成市场形势发展及变化监测、消费群体需求特征趋势监控、产品市场反馈情况跟踪以及市场信息收集、整理、分析，并对销售形势进行评估的基础上，中体奥林匹克花园管理集团可以配合奥林匹克花园项目公司提供：

后期产品方案建议。

协助制订阶段性宣传推广计划，提出参考广告思路。

协助各种推广活动、促销活动的策划、组织、执行。

第四阶段：业主入住阶段

在业主入住阶段，中体奥林匹克花园管理集团可以提供的服务有：

工程验收与接管工作准备建议

业主入住人力准备建议

业主入住物料准备建议

业主入住流程准备建议

业主入住手续办理流程设计建议

房地产开发的各个方面提供的服务内容：

第一部分  市场调研方面

（一） 项目前期阶段

项目前期阶段包括市场信息收集、竞争环境调查这两方面的工作需要奥林匹克花园项目公司及相关单位完成并对市场环境、政策环境等进行分析。

（二） 项目定位阶段

在项目定位阶段，需要奥林匹克花园项目公司、策划机构以及相关单位进行消费者需求特征调查和消费者行为调查，并对产品价格和市场细分与市场空间价值进行研究分析。中体奥林匹克花园管理集团可以参与这些研究分析并提供建议。

（三） 产品方案阶段

在产品方案阶段，需要奥林匹克花园项目公司、策划机构以及相关单位进行产品需求调查并进行客户价值认知、客户产品需求、客户承受能力之间的关系以及产品特征、价值、价格之间的关系，产品竞争力分析等方面的分析研究。中体奥林匹克花园管理集团可以参与这些研究并提供建议。

（四） 市场营销阶段

在市场营销阶段，需要奥林匹克花园项目公司、策划机构以及相关单位进行媒体选择、广告文案测试、广告效果跟踪与广告效果研究等工作。中体奥林匹克花园管理集团可以参与广告效果的研究工作并提供建议。

（五） 项目跟踪阶段

在项目跟踪阶段，需要奥林匹克花园项目公司、策划机构以及相关单位进行顾客满意度调查。

第二部分  市场定位方面

在市场定位方面，需要奥林匹克花园项目公司、策划机构以及相关单位进行的工作有：

（一） 宏观经济研究

1. 宏观经济发展对居住产业的影响：包括城市总体经济发展（GDP）现状与趋势、相关产业发展对居住产业的影响、居住产业政策分析等。

2. 居住物业市场总体环境：包括房地产市场总体景气程度分析、居住物业供应分析、居住物业市场消耗量分析、居住物业价格走势分析等。

（二） 地段分析

1. 宏观地段价值解析：包括城市结构的历史变迁与发展趋势、项目区域在城市居住结构中的地位、项目区域城市建设对城市结构的影响等。

2. 综观地段价值解析：包括城市印象分析、历史文脉分析、环境景观分析、交通环境分析、生活配套设施分析等。

（三） 市场分析

1. 竞争区域的界定：通过地段、价格、产品特征等不同属性的综合，分析与项目具有较大竞争关系的区域（项目），以便保证市场供应和需求分析的针对性和有效性。

2. 市场供应分析：包括竞争区域（项目）现有供应量、竞争区域（项目）供应特征（销售率、价位、产品品质、购买特征、推广销售）、竞争区域（项目）潜在供应量等。

3. 市场需求分析：竞争区域（项目）吸纳量、竞争区域（项目）客户消费特征、潜在客户需求探测等。

4. 市场空间分析：对比市场供应和市场需求的现状和发展趋势，分析项目市场空间容量的大小，或者寻找新的市场空间突破点。

5. 项目自身条件分析包括：

微观地块条件分析：主要包括对项目地块状况、地块交通、景观条件、人流等资源的调查，以及地块与周边商业、居住及城市公共空间等关系的分析，并对地块的商业、居住价值进行判断。

项目其它条件的影响：包括项目规划的限制、开发公司运作模式、战略要求等限制条件；也包括项目运作中其它有利资源。

中体奥林匹克花园管理集团可以参与研究并提供建议的有：

6. 客户群定位，包括主力客户群定位、亚客户群定位建议等。

7. 项目定位包括：

产品定位建议包括：项目总体定位建议、产品类型定位建议、建筑风格建议、主力户型建议、户型配比建议和主要材料及设备建议等。

设施配套建议包括：社区配套建议、智能化建议、停车位建议、道路设计建议和运动城开发建议等。

环境特征建议。

价格定位建议包括：总体价格策略建议、项目单价建议、项目总价建议等。

8、 开发策略建议包括：开发模式建议和开发程序建议。

第三部分  规划设计方面

中体奥林匹克花园管理集团可以参与研究并提供建议的有：

（一） 规划部分

包括规划布局及功能分区建议、交通组织分析及建议、景观空间分析及建议、分期开发建议和主要技术经济指标建议等。

（二） 产品部分

包括产品建议、主要功能空间风格与特点建议、建筑外观设计建议和结构及设备设施建议等。

（三） 设计配合与跟踪

包括协助进行设计单位选择、参与设计工作会议和参与设计任务书的制定等。

（四） 其它服务

1、概念设计辅助资料：提供我集团长期积累的相关的设计资料，包括许多辅助性的图片和文字。

2、设计任务书：将我集团的标准设计任务书作为奥林匹克花园项目公司对设计公司的委托设计的参考。

3、设计单位推荐：从奥林匹克花园战略合作伙伴中为奥林匹克花园项目公司推荐适合本项目的设计单位作为比选设计公司的参考。

4、设计研讨会：执行奥林匹克花园集团的设计评审制度，由奥林匹克花园项目公司召集，与设计单位一起，召开设计研讨会，将概念设计最终落实为设计图纸。

5、方案评审：根据项目之实际需要，参与奥林匹克花园项目公司聘请的设计公司所作之方案的评审，并提出相应评审意见。

第四部分  营销推广方面

中体奥林匹克花园管理集团配合奥林匹克花园项目公司、策划单位、销售代理机构以及广告设计单位共同研究制定以下策略并提供建议：

（一） 总案策划建议

1、市场定位、产品定位建议；

2、总体分期开发计划建议。

（二） 营销推广策略

1、营销总体策略，包括：营销总体思路建议、分期销售策略建议和推广执行计划建议等。

2、广告宣传定位，包括：总体广告思路建议、广告定位诉求建议、大型活动策略建议、现场包装布置建议和销售中心包装建议等。

3、小区未来生活方式的指导：社区文化规划与设计。

第五部分  运动设施运营管理顾问服务

（一） 运动设施项目设置顾问

（二） 奥林匹克花园健康管家中心

包括运动处方、健康生活方式指导和健康检测服务体系等。

（三） 运动设施运营管理顾问服务

包括运动设施运营模式设计、运动设施管理机构设计、运动设施日常管理制度设计、运动资源共享与推荐和综合培训计划等。

第六部分  物业管理方面

物业管理服务需要单独委托，如果中体奥林匹克花园管理集团接受委托，可以提供：

（一） 前期物业管理顾问服务

包括：物业设计意见、物业设施意见、保安及清洁工作要求、车库及交通系统意见、管理财务预算、保险安排意见、法律文件草拟、管理员工招聘及培训和物业移交准备等。

（二） 物业管理顾问服务

包括：物业接收、全天候管理操作、租户关系管理、监管及督导管理员工、维修保养及改善工程和风险管理及紧急事故处理。

合作程序

前期接洽

    寻求合作方填写《企业信息表》，提交中体奥林匹克花园管理集团，并准备递交材料的相关内容等待回应。

递交材料

按中体奥林匹克花园管理集团出示的《项目信息表》要求，递交项目相关资料。

材料审核

中体奥林匹克花园管理集团对寻求合作方所提交的相关材料进行审核和初步探讨，对城市的发展战略进行初步评估，核定是否在该城市开发建设“奥林匹克花园”，并拟定投资额度。

以上审核程序，自寻求合作方提供递交材料起，五个工作日内完成。

评估程序  

实地考察

中体奥林匹克花园管理集团访问寻求合作方的总部，参观、考察当地主要及相关房地产项目，考察合作项目地块，与当地政府或管委会进行初步接触，考察当地消费水平，深入了解城市经济文化。

以上工作，自审核结束，中体奥林匹克花园知会寻求合作方，安排行程起，大概需要十个工作日。

项目评估

中体奥林匹克花园管理集团对所掌握的材料进行资源整合，撰写项目详细可行性分析，探讨双方合作开发模式，提交“奥林匹克花园” 项目实施性建议书。

以上工作，自实地考察结束时起，大概需要五个工作日完成。

合作程序

二次评估 

中体奥林匹克花园管理集团司再次对项目当地进行考察，与当地政府或管委会进行深入商讨，进行再次评估，项目命名、市场定位、成本分析和初步营销策划，提交“XX奥林匹克花园项目建议书”。

以上工作，自项目评估工作结束后，中体奥林匹克花园管理集团知会寻求合作方，安排行程起，大概需要二十个工作日。

董事会决议

中体奥林匹克花园管理集团将二次评估后的“XX奥林匹克花园项目建议书”及《项目评审表》提交董事会讨论、决议、批准。

以上工作，自二次评估结束后，大概需要十个工作日

签定合同

合作双方进行合作洽谈，商讨合作模式，签定合作协议，确定股份份额和开发模式、周期，签订合资经营合同或项目合作合同。

以上工作，自董事会批准通过后，双方开始洽谈起，大概需要二十个工作日。

开发程序

双方依据合同条款，履行合同所规定的权利与义务，在遵守《“奥林匹克花园”开发合作细则》的基础上，对项目进行开发管理。

终止程序

凡出现合同中所规定的终止合作的情况，或违反《“奥林匹克花园”开发合作细则》及的规定时，则履行相关的终止规定。